Nem is olyan régen Sadiq Khan, London polgármestere sürgette a döntéshozókat, hogy az albérletárakat be kell fagyasztani, mert az elmúlt években átlagosan 15%-kal nőttek. Ez lenne a helyes út?

Az már nem kérdés, hogy London a világ egyik legdrágább városa, és az albérlet egy tetemes kiadást jelent egy londoner számára. Ha visszaemlékszünk a Covid és a Brexit előtti időkre - mikor nagy számban vándoroltak ki magyarok -, az első tanácsok között volt az ide utazónak, hogy készüljenek fel a magas albérletárakra, s legyen elég fedezet a kifizetésükre.

Nos az albérletárak azóta a járvány hatására egy kicsit letörtek, majd ismét növekedésnek indultak. Még a magyar sajtóban is nagyot ment egyszer az egyik – magyar színvonalhoz képest - kiugróan magas albérlet ára, amit itt ebben a blogban ki is beszéltünk korábban.

Fagyasszunk de nem először

Egy szó mint száz, az árak nem állnak meg a polgármester elmondása szerint, és ennek csak úgy állhatunk ellent, ha befagyasztják az árakat. Tweetjében így írta: „Ez szégyenletes. A bérleti díjak szárnyalnak, míg a bérbeadók profitálnak. Többször kértem a kormányt, hogy engedje meg, hogy befagyasszam a bérleti díjakat, két év alatt 2,988 fontot takarítva meg a londoniaknak.”

This is a disgrace. Rents are soaring while landlords profit.

I've repeatedly asked the Govt to let me freeze rents, saving Londoners £2,988 over two years.

With the cost of living crisis raging, this is more urgent than ever. The Govt must act. pic.twitter.com/mPmWMzjeVl

— Mayor of London, Sadiq Khan (@MayorofLondon) August 3, 2022

Nem ez az első alkalom, hogy a polgármester szót emel az albérletárak ellen. Már 2019-ben, újraválasztásának idején kampányában arról beszélt, hogy Londonnak szüksége van olyan tervekre, melyekkel Berlin és New York is rendelkezik. Akkor még azt is megemlítette, hogy egy egy hálószobás kis lakás árából vidéken bárhol egy 3 hálószobás lakást ki lehetne venni.

Mi történt Berlinben?

A lakhatási krízis nem egy ismeretlen jelenség sehol sem – elég csak Magyarországra gondolni -, de a polgármester példaként New Yorkot és Berlint hozta fel példaképp. Mi történt ott?

Berlinben – az Immowelt felmérése szerint - a 2008-as 5.60 euróról 2018-ra 11.40 euróra nőtt az egy négyzetméterre vetített átlagos havi bérleti díj Berlinben. Ez 103%-os növekedés. A 2017-es statisztikák szerint egy egyszobás lakásért a jobb kerületekben havi 1.000 eurót is elkérhetnek. Ez azért is nagy gond, mert Európában Németországban a legkisebb a saját lakással rendelkezők aránya. Szám szerint 51%.  

Berlinben az 1.9 millió lakásból 1.6 millió ki van adva. Szóval elég széles társadalmi rétegeket átfogó problémáról van szó. Annál is inkább, mert az emelkedő árak miatt már nem csak a szegények és fiatalok, hanem már a középosztály is egyre nagyobb részének gondot jelentett az albérletár kifizetése.

Végül bevezették a „Mitendeckel” néven elhíresült intézkedést. Egyes felmérések szerint ez egyensúlyt hozott a bérlők és a tulajdonosok között, ám a törvényt tavaly áprilisban el is törölték. Most a bérlőknek szembesülniük kell a következményekkel. Hirtelen megugró árakkal (amiket tetéz az energiaválság is), létbizonytalansággal.

Használ-e a befagyasztás?

Nem éppen jól végződött a berlini történet nem igaz? Vajon miért?

Az egyik legnagyobb probléma a döntéshozók korlátoltsága. A lakáspiac egy rendkívül összetett, komplex folyamatokkal rendelkező, extrém merev, konzervatív és a piaci folyamatokra alig vagy lassan reagáló szektor. Egy egyszerű lépéssel, mint az árbefagyasztás csak ideig-óráig lehet eredményt elérni, de hosszútávon csak bérlő fogja meginni a levét.

Gondoljunk csak a közelmúlt Magyarországára. Az árakat néhány termék esetén befagyasztották, emiatt hamar hiánycikk lett belőle. Nincs ezen semmi meglepő, hiszen, ha a jószág, ha a környező viszonyokhoz képest olcsó, az nagy valószínűséggel kelendő is lesz. Ergo mindenki azt akarja, s a kínálat nem fogja tudni kielégíteni a keresletet, magyarul áruhiány lesz.

Emellett a jószág eladásából bevétel nem lesz, ergo profit sem, amiből ki tudnám fizetni az előállításhoz szükséges energiát és munkaerőt, vagyis veszteséges lesz a termék. Akkor meg minek gyártsam? – kérdéssel tovább növeljük az áruhiányt, s a rendszer szépen megemészti magát.

Valami hasonló zajlott le a lakáspiacon is. Az árakat sok faktor irányítja, az kiadók profitéhsége, a fizetőképes kereslet az adott albérletre, az épület állaga stb. Ha ezeket figyelmen hagyjuk és csak simán befagyasztjuk az árakat, nagy valószínűséggel a fagyi vissza fog nyalni, akár úgy, hogy csökken a kínálat, vagy hogy mikor beüt a valóság, és hirtelen kiugranak az árak, mint Berlin esetében történt.

Hogy viselkedik az albérletpiac?

Nem vagyok egy nagy ingatlanszakértő, de úgy gondolom, elsősorban a piaci folyamatokat kell megérteni. Az ingatlanpiac egy rendkívül merev szektor, lassan reagál a különféle hatásokra. Erre most a koronavírus egy kivétel, de miután elmúlt, láthattuk, visszaálltak az árak a korábbi szintre.

A bérbeadó nem fogja egyhamar csökkenteni az árakat. Inkább kivár. Ha látja, hogy kifizetik, de az albérlő továbbáll, azt gondolhatja, hogy alacsony áron adta ki. Megemeli. Valaki megint kiveszi, de továbbáll. Ismét emeli. Majd nem jönnek. Ok, kivár, nem siet. S ez eltarthat hónapokig.

Olcsón nem akarja kiadni. Alapszabály, ha olcsó vagy, arra az olcsó emberek jönnek. Alkudoznak, már néhány fonton is. Esetleg nem rendszeresen, vagy alig fizetnek. Lelakják a tulajdonod, majd továbbállnak. Akkor inkább megint emelsz.

A bérbeadó egy normális bérlőt keres, akivel hosszabb távon számolhat. Az olcsó embereket pedig leginkább így tudja kiszűrni. Ha bevezetnek egy sapkát, akkor inkább nem is adja ki. Nem akar kockáztatni. Minden egyes kiadás kockázat a tulajdonával is egyben. S egy lakás nem kis érték. Gyakran egy élet munkája van benne. Akkor inkább nem kockáztat.

A bérlő biztonságot keres. Egy olyan bérbeadót, akitől nincs miért tartani, nem zaklatja, ha fizet, mint a katonatiszt. Nem zaklatja folyamatosan, s erősen bízik, ha megbízható, akkor nem fog árat sem emelni egyhamar.

Olcsó albérletet ő sem keres, hanem megfizethetőt. Mert az olcsó húsnak híg a leve. Ott akkor van valami. Zűrös környék vagy lakótársak, rossz állapotú lakás, vagy megbízhatatlan bérbeadó. Nem. Akkor inkább többet fizet. Mert minden egyes lakáskivétel egy kockázat a biztonságával. S a biztonságát nem akarja kockáztatni, mert az az alapja, hogy előállítsa a kenyérre valót. A biztonság nem kis érték. Akkor inkább nem kockáztat.

Van megoldás?

Biztos nem az olcsó, bazári megoldások. Azt viszont először megkérdezném, hogy valóban nőnek az albérletárak?

Nos, a polgármester úr elmondása szerint igen, valóban nőttek, elég csak ránézni a grafikonra (kék a legolcsóbb, sárga a legdrágább albérletek átlagára). Viszont azt is vegyük észre, hogy ez az áremelés főleg a legolcsóbb albérletekre jellemző, s amúgy összességében, stagnálnak az utóbbi időben.  Magyarul az áremelés főleg a legszegényebb rétegeket érinti, akik amúgy is a koronavírus és energiaválság – de bármely válság a történelemben – legnagyobb áldozatai.

A grafikon a poszttal megtekinthető ITT.

A problémát hosszabb távon lehetne megoldani. Szükséglakások építésével, mert az bérbeadó nem hajlandó vállalni a kockázatot az olcsó bérlővel.

Valóban, létezik tisztes szegénység, de paradox módon az igazság az, hogy napjainkban, aki szegény bérlő, az általában nem becsüli meg az értéket, amit kap. Vagyis az olcsón kapott lakást sem fogja megbecsülni.

Éppen ezért egy másik aspektusból is kérdeznék. Valóban nem tudják a vállalkozók kifizetni a nagyobb bért a munkavállalónak? Mert bár számtalanszor hallottuk sírni a vállalkozót, érdekes módon mégis képes volt később nagyobb bért fizetni a dolgozójának.

Gondoljunk csak a vendéglátásra. Itt sem látom, hogy tömegével zártak be az éttermek, kocsmák, látok embereket dolgozni, sőt hallom, hogy jobb fizetést kapnak, mint én, aki diplomával rendelkezik.

Félreértés ne essék, nem irigylem őket, de elgondolkodtató, hogy korábban még ezen dolgozók főnökei sírtak a munkaerőhiány miatt. Most, hogy fizetik őket, érdekes módon van. Biztos, hogy nincs pénz az alkalmazottakra?

Árbefagyasztással csak többet ártunk mindenkinek hosszútávon. Inkább olyan intézkedések szükségesek, melyek nem engedik, hogy a társadalmi olló nagyobbra nyíljon, s érdekeltté tenni bérlőket és bérbeadókat a fair együttműködésre.

S persze sokkal több lakást is építeni, nem felhőkarcolókat. De ezt majd később…